요건 충족 시 다양한 부동산 유형이 세 부담을 줄일 수 있습니다.
"종합부동산세합산배제신고대상"
일반적인 지식 vs 전문가 의견
어떻게 다를까요?
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1. 전문가가 이야기하는 경험과 사례
1) 사례연구1, 임대주택도 합산 배제 신고 대상인가요?
임대주택은 일정 요건을 충족하면 종합부동산세 합산 배제 신고 대상이 될 수 있습니다. 의무 임대 기간을 충족하고 임대료 증액 상한 5% 이하 조건을 지켜야 합니다. 과세 기준일인 6월 1일 현재 실제 임대 중이어야 하고, 해당 주택은 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록이 되어 있어야 합니다. 예를 들어, 6월 1일에 임대를 시작하고 9월 30일까지 사업자 등록을 완료하면, 과세 기준일에 등록한 것으로 인정됩니다. 이는 기존 임대주택 소유자에게도 적용되며, 변동 사항이 있는 경우에만 재신고가 필요합니다. 이를 통해 종합부동산세 과세 대상에서 제외될 수 있는 기회가 열립니다.
2) 사례연구2, 1세대 1주택자 특례는 어떤 경우 적용되나요?
1세대 1주택자 특례는 일시적 2주택이나 상속주택, 지방 저가 주택 등을 보유한 경우에도 신청이 가능합니다. 기존 주택을 양도하기 전 대체 주택을 취득했거나, 상속으로 주택을 취득한 경우에 특례가 적용될 수 있습니다. 상속 주택의 경우 상속 개시일로부터 5년 이내거나 상속 지분이 40% 이하, 공시가격이 수도권 6억원 이하 등 조건을 충족해야 합니다. 특례를 적용받으면 기본공제 12억원과 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있습니다. 연령이 70세 이상이고 보유기간이 15년을 초과하는 경우 각각 최대 공제율인 40%와 50%를 받을 수 있습니다. 결과적으로 특례 신청을 통해 상당한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
3) 사례연구3, 부부 공동명의 주택도 특례 대상인가요?
부부가 공동명의로 1주택을 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 인정받을 수 있는 특례가 존재합니다. 과세 기준일인 6월 1일 현재 부부 외의 세대원이 다른 주택을 보유하고 있지 않아야 합니다. 공동명의 주택의 경우 특례를 적용받으면 12억원의 기본 공제와 최대 80% 세액 공제를 적용받을 수 있으며, 적용받지 못하면 각각 9억원만 공제됩니다. 지분율이 다르면 큰 지분율을 가진 사람이 납세의무자가 되고, 같다면 선택할 수 있습니다. 실제로 부부가 50:50 지분으로 공동소유한 경우, 특례 여부에 따라 세금 부담 차이가 크기 때문에 반드시 시뮬레이션을 해봐야 합니다. 홈택스에서 모의계산 기능을 통해 사전에 비교해보는 것이 중요합니다.
4) 사례연구4, 소형 신축 주택은 주택 수 산정에서 제외되나요?
2024년부터 신설된 특례로, 일정 요건을 갖춘 소형 신축 주택은 종합부동산세 세율 적용 시 주택 수 산정에서 제외됩니다. 전용면적 60㎡ 이하, 취득가액 수도권 6억원 이하 또는 비수도권 3억원 이하 등의 요건을 갖추어야 합니다. 예를 들어, 수도권 밖에 위치한 전용면적 55㎡, 취득가액 2억8000만원의 신축주택을 2024년 5월에 취득했다면, 해당 주택은 중과세율 대상 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 단, 아파트는 제외되며, 수도권 내 미분양 주택은 해당되지 않습니다. 이 특례는 2025년 12월 31일까지 취득한 주택까지 적용됩니다. 해당 조건을 충족하면 중과 부담을 회피할 수 있는 유리한 제도입니다.
5) 사례연구5, 법인도 특례를 신청할 수 있나요?
법인의 경우에도 일정 요건을 충족하면 일반 누진세율 적용 특례를 받을 수 있습니다. 공익법인, 공공주택사업자, 주택조합, 재건축정비사업자, 건설임대주택사업자 등은 해당됩니다. 이들 법인이 특례를 신청하면 기본공제 9억원, 세부담 상한율 150%, 세율 0.5\~2.7%의 누진세율을 적용받게 됩니다. 반면, 일반 법인이 보유한 주택은 단일세율(최대 5%)이 적용되며, 기본공제와 세부담 상한이 적용되지 않습니다. 공익법인이라도 해당 주택이 공익 목적에 직접 사용되지 않으면 중과 누진세율이 적용되므로 유의해야 합니다. 따라서 법인이라 하더라도 법적 요건과 목적 활용 여부에 따라 세제 혜택이 크게 달라집니다.
2. 일반적인 정보 핵심요약
1) 임대주택의 종합부동산세합산배제신고대상입니다.
임대주택은 일정 요건을 충족하면 종합부동산세 과세 대상에서 제외될 수 있습니다. 전용면적 및 공시가격 기준을 만족하고, 과세기준일 현재 실제 임대 중이며, 지자체와 세무서에 각각 임대사업자 등록이 완료되어야 합니다. 예를 들어, 서울 외 지역에서 등록된 임대주택은 합산배제 대상이 될 수 있습니다. 다만, 조정대상지역에서 2018년 9월 14일 이후 신규 취득한 주택은 합산배제 대상에서 제외됩니다. 또한, 임대료 상한을 초과하거나 의무임대기간을 위반하면 경감받은 세액이 추징될 수 있습니다. 따라서 요건 충족 여부를 철저히 확인해야 합니다.
2) 사원용 주택의 종합부동산세합산배제신고대상입니다.
사원용 주택은 기업이 종업원에게 제공하는 주택으로, 일정 요건을 충족하면 합산배제 대상이 됩니다. 공시가격 6억 원 이하의 주택으로, 종업원에게 실제로 제공되고 있어야 하며, 임대료는 시가보다 낮아야 합니다. 예를 들어, 월세 3만 원에 제공되는 사원용 주택은 합산배제 대상이 될 수 있습니다. 또한, 기숙사나 등록문화재 주택 등도 일정 요건을 충족하면 합산배제 대상이 됩니다. 합산배제를 받기 위해서는 관련 서류를 갖추어 신고해야 하며, 요건 미충족 시 세액이 추징될 수 있습니다. 따라서 사원용 주택의 요건을 정확히 파악하고 신고하는 것이 중요합니다.
3) 주택건설용 토지의 종합부동산세합산배제신고대상입니다.
주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지는 일정 요건을 충족하면 합산배제 대상이 됩니다. 취득일로부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획 승인을 받아야 하며, 실제로 주택 건설이 이루어져야 합니다. 예를 들어, 주택건설사업자가 취득한 토지를 3년 내에 주택 건설을 시작하면 합산배제 대상이 될 수 있습니다. 또한, 미분양 주택이나 멸실목적 주택 등도 일정 요건을 충족하면 합산배제 대상이 됩니다. 합산배제를 받기 위해서는 관련 서류를 갖추어 신고해야 하며, 요건 미충족 시 세액이 추징될 수 있습니다. 따라서 주택건설용 토지의 요건을 정확히 파악하고 신고하는 것이 중요합니다.
4) 부부 공동명의 1주택자의 종합부동산세합산배제신고대상입니다.
부부가 공동으로 1주택을 소유한 경우, 과세특례를 신청하면 1세대 1주택자로 간주되어 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 과세기준일 현재 거주자인 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고, 다른 세대원이 주택을 소유하지 않아야 합니다. 예를 들어, 부부가 공동명의로 1주택을 소유하고 있고, 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 경우 과세특례를 신청할 수 있습니다. 과세특례를 적용하면 기본공제금액이 12억 원으로 상향되고, 연령 및 보유기간에 따른 세액공제도 적용받을 수 있습니다. 다만, 특례 적용이 불리한 경우에는 취소신청을 통해 세부담을 줄일 수 있습니다. 따라서 부부 공동명의 1주택자의 경우 과세특례 신청 여부를 신중히 결정해야 합니다.
5) 일시적 2주택 및 상속주택의 종합부동산세합산배제신고대상입니다.
1세대 1주택자가 일시적으로 2주택을 보유하거나 상속주택을 보유한 경우, 일정 요건을 충족하면 과세특례를 적용받을 수 있습니다. 일시적 2주택의 경우, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다. 상속주택의 경우, 상속개시일로부터 5년 이내이거나 지분율이 40% 이하이거나, 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 경우 특례를 적용받을 수 있습니다. 예를 들어, 상속받은 주택의 지분율이 30%이고, 지분에 해당하는 공시가격이 5억 원인 경우 특례를 적용받을 수 있습니다. 과세특례를 적용하면 기본공제 및 세액공제를 받을 수 있으나, 특례 주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없습니다. 따라서 일시적 2주택 및 상속주택의 경우 요건을 충족하는지 확인하고 과세특례를 신청해야 합니다.
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