부동산 중개수수료 계산의 핵심은 “구간별 상한요율·환산식·한도액·협의요율·VAT”를 정확히 적용해 최종 지불액을 산정하는 것입니다.
<<목차>>
1. 요율표와 기준: 부동산 중개수수료 계산의 출발점
2. 임대차 환산식과 계산 타이밍: 숫자를 만드는 규칙
3. 매매 예시로 익히는 상한 계산: 3억, 8억, 10억
4. 전세·월세 예시로 익히는 환산: 2억 전세, 1000/120 월세, 0/40 월세
5. 오피스텔·비주택의 상한: 주택과 무엇이 다른가
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결론
요율표 구간, 환산식, 한도액, 협의요율, VAT의 다섯 축만 이해하면 대부분의 경우 스스로 계산할 수 있습니다. 매매는 구간별 상한요율을, 임대차는 환산액을 기초로 상한을 구하면 됩니다. 오피스텔과 비주택은 별도의 상한 규칙을 따르니 유형 구분이 첫 단추입니다. 지역 조례에 따른 차이를 확인하고 서면 합의로 분쟁을 예방하면 예측 가능성이 커집니다. 제도는 2021년 이후 개선되어 상한이 조정되었고, 현재는 지자체 조례로 운영 중입니다. 결국 구조를 이해하고 협의요율을 현명하게 정하는 것이 지불액을 합리적으로 만드는 지름길입니다.
근거1. 요율표와 기준: 부동산 중개수수료 계산의 출발점
‘부동산 중개수수료 계산’을 제대로 하려면 먼저 상한요율표를 이해해야 합니다. 서울 기준 주택 매매는 구간별 상한요율이 정해져 있으며, 5천만 원 미만 0.6%, 5천만~2억 0.5%, 2억~9억 0.4%, 9억~12억 0.5%, 12억~15억 0.6%, 15억 이상 0.7%가 상한입니다. 임대차는 5천만 미만 0.4%, 5천만~1억 0.3%, 1억~6억 0.3%, 6억~12억 0.4%, 12억~15억 0.5%, 15억 이상 0.6%가 상한입니다. 일부 구간은 한도액(예: 매매 5천만 미만 25만 원, 5천만~2억 80만 원, 임대차 5천만 미만 20만 원, 5천만~1억 30만 원)이 정해져 있어 그 이상 청구할 수 없습니다. 이 상한 내에서 중개업자와 의뢰인이 ‘협의요율’을 정해 실제 금액이 결정됩니다. 제도 개편으로 요율 상한은 2021년 이후 낮아졌고, 현재는 지자체 조례에 반영되어 운영됩니다.
근거2. 임대차 환산식과 계산 타이밍: 숫자를 만드는 규칙
월세가 포함된 거래액은 ‘보증금 + 월차임×100’으로 환산해 요율 구간을 정합니다. 다만 환산합계가 5천만 원 미만이면 ‘보증금 + 월차임×70’을 적용해 보다 현실적인 기준을 씁니다. 이 환산금액에 해당 구간 상한요율을 곱해 보수 상한을 구하되, 해당 구간에 한도액이 있으면 그 한도를 넘길 수 없습니다. 매매·전세는 거래금액 자체가 기준이므로 별도의 환산은 필요 없습니다. 보수의 지급 시점은 약정이 없으면 통상 대금 지급이 완료된 날로 간주됩니다. 마지막으로 부가가치세는 별도이므로 상한을 계산한 뒤 ‘+ VAT’를 고려해야 실제 지불액이 맞습니다.
근거3. 매매 예시로 익히는 상한 계산: 3억, 8억, 10억
아파트를 3억 원에 매수했다면 구간은 ‘2억~9억 미만’이고 상한요율 0.4%가 적용되므로 계산상 최대 120만 원입니다. 같은 방식으로 8억 원 매수는 0.4% 상한이므로 최대 320만 원이 됩니다. 10억 원 매수는 구간이 ‘9억~12억 미만’이어서 상한요율 0.5%가 적용되고, 계산상 최대 500만 원입니다. 이 수치는 ‘상한’이므로 실제 보수는 협의에 따라 더 낮아질 수 있습니다. 한도액이 없는 구간에서는 계산값 그대로가 상한이 됩니다. 계산 후에는 부가가치세가 별도임을 잊지 마세요.
근거4. 전세·월세 예시로 익히는 환산: 2억 전세, 1000/120 월세, 0/40 월세
전세 보증금 2억 원 계약은 임대차 ‘1억~6억 미만’ 구간으로 상한요율 0.3%가 적용되어 계산상 최대 60만 원입니다. 보증금 1,000만 원에 월세 120만 원이면 환산액은 1,000만 + 120만×100 = 1억 3천만 원으로, 상한요율 0.3%를 적용하면 최대 39만 원입니다. 보증금 0, 월세 40만 원은 환산액 40만×100 = 4천만 원이지만 5천만 미만이므로 ×70을 적용해 2,800만 원으로 본 뒤 상한요율 0.4%를 곱해 최대 11만 2천 원이 됩니다. 5천만 미만, 5천만~1억 구간에는 한도액(각각 20만, 30만 원)이 있어 계산값이 이를 넘어도 한도까지만 청구됩니다. 지역에 따라 조례 표기가 동일하거나 유사하므로 해당 지자체 페이지를 확인하면 가장 확실합니다. 실제 지급액은 협의요율과 부가가치세를 반영해 확정됩니다.
근거5. 오피스텔·비주택의 상한: 주택과 무엇이 다른가
전용 85㎡ 이하이면서 주거설비를 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4% 상한이 적용됩니다. 그 외 오피스텔(주거설비 요건 불충족 등)은 매매·임대차를 불문하고 거래금액의 0.9%가 상한입니다. 토지·상가 등 비주택은 매매·임대차 모두 원칙적으로 거래금액의 0.9% 상한이 기본입니다. 혼합용도 건물은 주택 면적이 1/2 이상이면 주택 기준을, 미만이면 비주택 기준을 적용합니다. 분양권은 ‘불입액(융자 포함) + 프리미엄’을 거래금액으로 보아 상한을 계산합니다. 이들 항목 역시 부가가치세는 별도로 더해집니다.
마치며
집을 사고팔거나 전·월세 계약을 할 때 가장 먼저 묻게 되는 질문은 “얼마를 내야 하지?”입니다. 이 비용은 ‘요율표’라는 공식 틀 안에서 정해진 상한선 이내에서 협의로 결정됩니다. 지역 조례가 적용되므로 실제 한도와 요율은 지자체 안내를 확인하는 것이 안전합니다. 또한 보수에는 부가가치세가 별도로 붙는 점을 빼먹기 쉽습니다. 매매와 임대차, 주택과 오피스텔·상가 등 유형별로 계산식과 상한이 달라집니다. 아래에서 실제 숫자 예시와 함께 빠르게 구조를 익혀봅니다.
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